Każdy, kto rozważa zakup nieruchomości w Hiszpanii, musi zrozumieć pewne kluczowe pojęcia prawnicze, które są istotne w procesie transakcji. Hiszpańskie prawo nieruchomości może być zawiłe dla tych, którzy nie są zaznajomieni z nim, dlatego też przydatne jest zapoznanie się z podstawowymi terminami, które są często używane podczas tego procesu. Poniżej przedstawiam słowniczek najważniejszych pojęć, które warto poznać przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Referencia Catastral: Numer katastralny, który jest oficjalnym identyfikatorem nieruchomości. Składa się on z kodu alfanumerycznego nadawanego przez Kataster (Catastro), który stanowi 20 znaków.

Przykład:13 077 A 018 00039 0000 FPU

Umożliwa on weryfikację położenia nieruchomości, jej powierzchni, przenzaczenia i tzw. wartości katastralnej.

Número de Finca: To również unikalny numer nieruchomości położonej w obrębie konkrentego rejstru nieruchomości (Registro de la Propiedad).

Przykład:

número de finca 27.167, tomo 2.087, libro 256, folio 62

Ten numer pozwala na sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, np. kto jest jej właścicielem, jakimi prawami osób trzecich jest obciążona, czy jest na niej ustanowiona hipoteka.

Nota Simple:

To dokument wydawany przez rejestr nieruchomości w Hiszpanii, czyli „Registro de la Propiedad”.

Zawiera podstawowe informacje dotyczące nieruchomości, takie jak informacje o właścicielu, opisy geodezyjne, obciążenia nieruchomości (takie jak hipoteki, zastawy lub długi), prawa własności, ograniczenia użytkowania i inne istotne dane.

Umożliwia uzyskanie podstawowego przeglądu sytuacji prawnej i finansowej danej nieruchomości.

Cargas:

Cargas są to obciążenia nieruchomości, które najczęściej są związane z długiem lub innymi zobowiązaniami finansowymi.

Część obciążeń jak np. hipoteka co do zasady powinna być zawsze wpisana do Nota Simple. Wpis hipoteki jest bowiem w Hiszpanii obowiązkowy. Warto więc przed zakupem nieruchomości sprawdzić czy jest ona obciążona hipoteką.

Nie wszystkie jednak obciążenia wymagają wpisu do rejestru nieruchomości. Sprawdzając stan nieruchomości nie należy opierać się jedynie na obciążeniach wpisanych do ksiąg wieczystych.

Contrato de Arras:

Jest to powszechnie używana, zwyczajowa nazwa prywantej umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości.

Arras to zadatek i to właśnie od niego pochodzi nazwa tego kontraktu. Zadatek nie zawsze jednak musi w takiej umowie być przewidziany. Nie zawsze też ma skutek przepadku w sytuacji gdy kupujący nie przystąpi do kontraktu albo nie zawsze podlega zwrotowi w podwójnej wysokości, gdy do umowy nie przystąpi sprzedający. Wszystko zależy od tego jaki skutek został dla niego przewidziany przez strony kontraktu. Warto o to zadbać na etapie redakcji umowy przedwstępnej.

Borrador del Contrato de Compraventa:

To projekt (draft) umowy notarialnej kupna-sprzedaży nieruchomości.

Przygotowuje go notariusz. Strony umowy mogą albo wręcz powinny (!) brać czynny udział w jego redakcji.

La Escritura:

To akt notarialny. Czyli umowa pomiędzy sprzedającym a kupującym zawarta przed hiszpańskim notariuszem.

Odczytywanie aktu notarialnego w Hiszpanii różni się od standardów, które znamy z Polski. To normalne, że nie jest on odczytywany w całości.

W dniu podpisania aktu otrzymamy jedynie tzw. Copia simple czyli kopię aktu. Oryginał wydawany jest kilka tygodni po podpisaniu aktu.

Cheque Bancario:

Cheque bancario to instrument płatniczy, który jest emitowany przez bank na rzecz jego klienta.

Wystawiając czek, bank zapewnia, iż kwota która widnieje na czeku jest dostępna w momencie jego wystawienia i że bank będzie honorować czek, gdy zostanie on przedstawiony do realizacji przez osobę, która go przedłoży.

W Hiszpanii zapłata ceny za nieruchomość poprzez czek bankowy jest bardzo powszechna. Sposób ten zabezpiecza interesy sprzedającego i kupującego. W dniu podpisania aktu kupujący otrzymuje własność nieruchomości a sprzedający czek. Wszystko z ręki do ręki w tej samej chwili.

Poznanie powyższych pojęć może być kluczowe dla osób planujących zakup nieruchomości w Hiszpanii, ponieważ umożliwiają one lepsze zrozumienie procesu transakcji oraz związanych z nią dokumentów i procedur.

Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomościowym, który pomoże Ci w przejściu przez cały proces zakupu w sposób bezpieczny i zgodny z obowiązującymi przepisami skontaktuj się ze mną.